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第三百零一章 土地问题(第1页)

“我是这样想的,我们一起找一块地,所有手续,都由我来跑,土地嘛,我们按五五分都行,这可是千载难逢的好机会g。”

从赚钱上来说,姨的提法,肯定是个极好的机会。但是,冬子还是摇了摇头。

“你是不相信我的消息,还是不相信我的判断?”姨明显急了,毕竟,没见过,这到口的肥肉,他居然不想要的。

“我没有理由不相信你,你也没有理由骗我。你信息来源及判断,都是我不能比的。姨,我也晓得,你是想帮我,真在跟我做好事。但是,这种倒卖差价的方式,我还是不太想做。”

“这怎么叫倒卖差价呢?”姨知道,这个冬子的道德洁癖又来了。通过多年生意场上的打拼,她见过不少人,但很少见到有冬子这种道德洁癖的生意人。当然,不是没有,但那是什么人物?那是一等一的大人物,他们所做的事业,对其它人,都是降维打击,所以,根本不需要耍聪明。

但自己是什么?是底层拼杀出来的挣钱的人。一般的生意人,挣钱,才是你最大的道德。不挣钱的生意人,把股东的钱,员工的就业,甚至税收的产生,产值的gp,这些社会责任,都抛之脑后。这种人,一般做不了生意,或者,只做一次,就会亏损。这只存在于那种自给自足的小商品经济时代,在如今这个大市场时代,注定要被淘汰的。

一个人对社会有责任感,不是要你做一个所谓的道德完人。而是要在你的领域内,做好自己的事情就行。商业上的道德,就是挣钱。当然,只要合法,你就是道德的。

所谓专业人做专业事,在社会分工如此精细的现代,一个人不可能担当全能选手,你只能在某一个行当出色,并且遵守某一个行当的道德模范。所以,眼前这个冬子,要么是脑袋不开窍,要么是,心有宏大的志愿。

此时,这个阅人无数的姨,有一点看不清面前这个人了。做生意,有极大利润的事,为什么不上前?

有可能是年轻人的一腔热血蒙蔽了他的双眼,听惯了鸡汤,让他把道德理解成固执和偏激吧。姨决定,得开导他一下。

“小陈,你以为,我这是在囤地卖地吧?利用关系得到信息,就搞空手套白狼,是不是?”

“姨,我不会那么想。况且,你也没违法,我不能说你。你是一个好人,这点,我确信。”

“不不不,你不信。那你听我慢慢来讲。”于是,姨开始了她的长篇大论。

其实,她第一个目的,是要贴近市场。要知道,今年过去后,商业街的装修生意,就已经过了大半了。而后面几年的生意,甚至十年内,都将是以南湖以南的新区为中心。在机关都搬到那边以后,发展的重心,就会在那边。这是内地城市地产开发与商业重心的普遍规律。

也许在一线城市,比如上海深圳,商业中心与行政中心并不重合,甚至还有意拉开一些距离。那是因为,它们是成熟并且外向的经济体,它们经济活动的重心,是面向全国甚至全球的,市场的力量,远远大过行政的力量。

但在内地城市,几乎所有重要的资源,都掌握在行政机构手里。在容城这样的地方,最大的较高收入群体,就是公务员了。工资福利较好,并且是一个稳定增长的消费群体。跟着富人走,才会赚到钱。

而新产生的世间富人,其实就是拆迁户,他们有余钱进行大把的消费,这就是新增的市场。既然新来的主要客户,都主要集中在那边,那边就是市场了。

不管装修也好,开饭店也好,那边,利润的增长速度一定比老城区快。这就是风口,这就是机遇。很多时候,选择大于努力。站在风口上,猪都可以飞起来。

所以,姨决定,要将公司,真正地搬到那边去。因为这边算远离市场了,并且,面积与规模都不太够。所以,得买一大块地,作为公司的新基地。当然,组合式装修,这是新潮流,它也算是工业,所以,以工业用地名义划地,不仅不违法,而且也正当。

只不过,她的公司,工业只是附属,商业与设计施工才是主流,但这又有什么呢?就像冬子,既做卤菜,又做饭店,牌子还不是用的一个。你能说,你冬子做的是小吃还是酒店呢?

“只不过,未来如何规划我不清楚,如果我的选址落在了后来的住宅规划上,那只好卖地了。我不吃亏,再搬个位置就是。所以,这既是业务的需要,也是稳赚不赔,你应该理解吧?”

听到这里,冬子算是理解了。“对,姨,你的考虑确实是进退自如的,没问题,我理解。但是,我要地,恐怕就不需要了吧?”

“你怎么会不需要,你甚至比我还需要!”姨声音高了起来,并且给冬子上了一堂关于级差地租与滚动发展的课,让他知晓什么叫原始积累,什么叫资本运作。

什么叫级差地租呢?其实就是土地的使用价值,因为商业价值的不同,处于不同地段的土地,价值差距非常大。这就是李嘉诚反复强调的:地段、地段、还是地段。

最直观的,是在税务局收取商业及工业企业的土地使用税时,就可以看出来。容城城区内,分为三个档次,在围绕行政机构中心的商业中心地带,比如文化宫一带,其土地使用税,每平方,按8元计算。当然,新修的商业街,也是8块了。原来是多少呢?原来是按棚户区与老城区的价值收的,是4块。因为商业开发,使它的使用价值提高了,税收当然也就增高了。把相同城区的使用价值提高,这就是经营城市的目的,也是房地产大开发的结果。

而目前,在南湖以南的所谓待开发新区,相当于城乡结合部,那里的土地使用税是按2元计算的。所以,现在2元时购进,待开发完毕,它就值8元了,这个差价,叫地租升级。差价就是利润,并且是最根本的利润。

搞清楚了级差地租,姨又帮冬子分析了他的业务方向。

“你恐怕不是那种小富即安的人,你是要做事业的吧?”

姨这是明知故问,冬子有上进心,答案不言而喻。她这样问,得到冬子的首肯后,就自然地引出了下面的说法。

你的业务始终是要扩大的。不用说饭店,也不用说烧烤,就是你的卤菜,如果要做到规模化标准化,就必须扩大生产规模,提高自动化程度,并且,要建立高标准的生产车间。如果这个卤菜,想打出品牌,成为真正的名特小吃,那就得建立无菌车间,最小人工干预,最小品味差异,最大质量统一。这些,都需要在最后,建立一个崭新并且面积比较大的厂房。所以,需要土地。

既然你需要土地,并且是真正搞事业的,为什么不搞一块地呢?况且,目前花费并不大,手续也简单。

“我不是没这样想过,只不过,如果有一天我有实力,把新式车间建起来了,也不应该在居民新区,应该在未来的郊区。如果占了新区的地,有点浪费。”

“你这就不懂了,你有点迂。冬子,我问你,按你这样发展的速度,你什么时候,才有能力,建立起一套现代化的食品加工厂?你的资金,积累速度如何?银行贷款或者自己融资,怎么想办法?而我跟你说的先拿地,其实就是在给你融资的手段,你懂么?”

这方面,冬子还真没想过。

以冬子今天的实力,按最大可能算,总资产最多算得了两千万,还有虚的成分。按拿得出的现金算,最多也只有七八百万。那如果要贷款,扩建新厂房,最多也只能在银行贷款几百万。这点钱,估计光建厂房就用完了,更不用说什么机器设备,什么员工培训,什么日常生产的启动运行的资金了。

按冬子以前自己内心的设想,起码得有五千万以上的资金,才有可能建立起一整套现代化的食品加工企业。这钱,可不是小钱,也不是什么朋友们投资可以得到的数额。冬子也不太想让朋友投资,毕竟,人家付出身家,把希望全部寄托在你身上,你背负的压力就太大了。

但姨所说的融资办法,却是个捷径。假如,他现在在新区,占据了十亩地,从工业用地,过两年被规划为商业或者住宅用地,至少会增值5倍。那么,仅这一项,就可以倒出大几百万上千万出来。当然,也可以多征,赚得更多。按姨的办事能力,划出五十亩地出来,都不是问题。毕竟,这两家,至少算是同行业的优质企业。

那假如没有规划进住宅区呢?也没有损失。土地就是财富,你近邻的地价涨了,你的土地估值当然也就涨了。以这土地为抵押,找银行贷款,完全可以贷出上千万来。那时,再建厂,就有了资金。

土地,或者说房产,在当今的社会中,不仅仅是一个实物资产,更是一个金融资产。它是银行贷款中,最重要最安全也就是最优质的抵押品。当代经济活动中,金融是核心发动机,而核心的抵押品,自带金融光环。我们可以这样说,土地,是核心资产。

冬子听到这里,完全明白了姨的意思了。她是真想帮自己,真是想自己的企业成长壮大。

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