笔下文学

2 章（第1页）

，只需要通过这个

APP贷款计算器默认选择了商业贷款，选择等额本息，输入贷

款的金额60万元。如果你输入20年的年限，自动就会计算出

对应的每个月还款额。公积金贷款每月还款是3403元，商业贷

款每月是3926元，大概差了500元。看起来并不多，但是累

积起来20年，这个利息商业贷款比公积金的贷款利息多了12

万5千。所以看起来简单的1。65的利息差异，但是会带来十几万的利息差。

所以简单的算一个数字，当我们的贷款本金在100万元以上的，30年以上，基本上利息就得多付20万元了。因此第一个结论就是说——如果我们各位可以享受到公积金贷款，你有缴存公积金的，就优先选择公积金贷款。这时可能有人就问，如果是这样子，大家都会选择公积金贷款的，这里面就有一个限制条件。公积金贷款各地的政策不一样，但是有一个总额限制，不是说我想贷300万就能贷到300万，这是第一个。第二个很多卖家对公积金贷款来说是有一定接受程度的问题。接下来我会继续展开来讲。

这就是第一个贷款的概念，叫做商业贷款和公积金贷款。这两个是可以组合在一起做的，就是一部分做商业，一部分做公积金。

第二个概念叫做等额本息和等额本金，这两个名词只差了一个字。等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的，等额本金每个月还款的金额是不同的，第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的，最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。它们两个的差别在哪里呢？下面我举一个例子。

假设说如果在相同的利率之下，我们的Y先生向银行贷款140

万元的商业贷款，都是商业贷款。这里面用的还款方式是不同

的。假设说用等额本息的方式去还款的话，每个月还的是7018

元，记着是7千元就好了。如果是等额本金的还款方式，他一

开始要到9033元，多了2千块钱。但是在30年之后的最后一

个月，他只需要每个月还3903元。应该怎么选呢？这里面看起来有一个还的金额高，但是总共付利息是92万元。如果选择等额本息的话，他付的利息会付112万元。对于第一次买房而预算不多的年轻人来说，80后和90后，我们直接推荐各位使用等额本息的方法。

为什么这么说呢？虽然看起来我们的利息多付了20万元，但是今天在一开始的时候我们预算有限的情况下，我们每个月还款的压力是比较小的。有一个长期的假设前提，也就是人民币基本是由于通胀存在，将来的钱是更不值钱的。也就是这样说，如果可以选择，宁愿一开始还得少，后面还得多。因为我们相信通过我们的打拼，我们未来的收入会越来越多的。所以如果可以选的话，当然选择刚开始的时候每月还3千，到最后一个月每个月还9千，这是更好的。如果没得选的情况下，我当然选择每个月还款是一样的。就像我刚买的时候，第一套房子。

举个例子，在2005年我25岁的时候，我也是个80后，我那时候工资大概是3400元一个月。我买房子每个月还款是

1700，后来降息的时候用了1500，我几乎用我收入的一半用来还贷款，那时候觉得还是蛮吃力的。但是当我再工作三年五年之后，我的月收入已经上万元了，我1万元的收入，再支付1500基本上没有太大的压力。因此在我刚开始的时候，我们尽量提高贷款的杠杆。贷款杠杆的意思就是说，我用更少的月供去撬动更大的贷款本金。所以大家记得如果可以选择的话，我们选择等额本息。

还有一点这里面的等额本息和等额本金有什么样的关系呢？因

为等额本金金额是一路下降，假设30年贷款期限的情况下，大

概是在第12年的时候，等额本金的还款金额下降跟等额本息是

一样的。所以如果你在12年之内要换一套房子的话，你还是选择等额本息的方法，也就是每个月还款金额相同。除非你想这一辈子只买一套房子，就是只在这个第一套的房子一直生活到退休，你就需要等额本金。这种情况我相信太少了，作为我们人生的第一套房子，多数都是过渡性的。

明白了这两个概念之后，我教大家一个四步的方法，去推算出我们买房子房屋的总价。

1、盘算一下目前多少钱

2、选择新房还是旧房

3、推算房子的总价

4、计算贷款的金额

第一步我们先盘算一下目前多少钱，举个例子Y先生目前有存款30万，他未来的配偶，新配偶，有20万的存款，加上父母资助的钱，总共有100万。马上面临到第二步，他要买新房还是旧房。我就问Y先生，除了这100万以外，还有没有钱额外留出来用来交税费，或者装修的。他给我的回答说，是没有。

所以各位朋友，如果你的钱是固定的情况下，你必须从总的100万或者总的200万，或者总的现金里面要预留一部分用来交税费和装修。新房和二手房